서울시 용적률 완화, 신축과 리모델링은 더 이상 선택이 아니다

서울시 용적률 완화, 도심의 새 가능성을 보다 – 신축과 리모델링은 더 이상 선택이 아니다

 

 

최근 서울시가 발표한 도심 내 건축규제 완화 정책은 단순한 수치 변화 그 이상을 의미합니다. 2025년 2월 25일, 서울시는 건설 활성화와 주택 공급 확대를 위해 제2·3종 일반주거지역의 용적률 상향 조정을 공식화했습니다. 그동안 보수적으로 유지되어왔던 도심 내 밀도 규제를 풀겠다는 결정은, 실무자 입장에서는 반가운 소식이 아닐 수 없습니다. 저 역시 몇 해 전 소규모 건축 리모델링 프로젝트에 참여하며, 법적 제한선 때문에 수익성과 효율성 사이에서 줄타기를 했던 기억이 생생합니다.

 

 

 

이번 조치는 오는 5월부터 본격 시행될 예정이며, 3년간 한시적으로 적용됩니다. 제2종 주거지역의 용적률은 200%에서 250%로, 제3종은 250%에서 300%로 상향 조정됩니다. 눈에 띄는 점은 이 변화가 아파트나 대규모 개발에 국한되지 않고, 오히려 중소형 건물과 근린생활시설 등 소규모 개발에 초점을 맞췄다는 데 있습니다. 즉, 그동안 수익성이 애매해 방치되어온 낡은 건물들이 ‘새로운 기회’로 재탄생할 수 있는 기반이 마련된 셈입니다.

 

 

실제로 제가 현장에서 만난 많은 건축주는 “공간이 남는데 더 지을 수 없어 포기했다”고 말합니다. 수익형 부동산이든, 단독주택 리모델링이든 용적률 한계는 늘 발목을 잡는 요소였습니다. 이번 정책은 이런 병목현상을 해소해줄 ‘열쇠’가 될 가능성이 큽니다. 더구나 최근에는 건축비 상승과 자재비 부담 등으로 인해, 단순히 외관만 손보는 리모델링으로는 경제성이 확보되지 않는 경우가 많았습니다. 그런데 법적인 용량이 늘어나면, 최소한의 구조 변경으로도 공간 효율성을 확보할 수 있어 자산 가치를 실질적으로 끌어올릴 수 있는 여지가 생기는 것이죠.

 

 

 

이러한 변화는 단지 개발사업자나 건축 전문가들만을 위한 것이 아닙니다. 예를 들어, 자녀 결혼 후 빈 방이 늘어난 노후 단독주택 소유자가 소형 임대주택이나 원룸형 주택으로 구조를 변경하고자 할 때, 용적률 완화는 현실적인 대안이 됩니다. 도시의 고령화와 1~2인 가구 증가 추세 속에서, 유연한 공간 계획이 가능해졌다는 점은 사회적 가치 측면에서도 매우 긍정적입니다.

 

 

 

서울시의 이번 조치는 단기적인 경기 부양만을 노린 것이 아닙니다. 총 34개 항목에 이르는 건설 규제 완화는 비오톱 1등급 기준 개선, 정비사업 공공기여율 완화 등 폭넓은 내용을 담고 있으며, 이는 장기적인 도시 재구성의 전환점이 될 수 있습니다.

저는 이 정책이 단순한 숫자의 상향이 아니라, 도심의 생명력을 되살리는 계기가 되길 기대합니다. 노후화된 도심 속 건물들은 이제 철거만이 답이 아니라, ‘가능성 있는 공간’으로 재해석될 수 있는 기회를 맞이하게 된 것입니다. 더구나 요즘은 공유오피스, 소형 상가, 복합문화공간처럼 융합형 공간에 대한 수요가 폭증하고 있기에, 규제 완화는 그 수요에 정확히 부합하는 결정이라 할 수 있습니다.

 

 

 

 

마지막으로, 도시 개발이나 소규모 건축에 관심 있는 분들이라면, 이번 조치를 단순한 뉴스로 흘려보내지 마시길 바랍니다. 적절한 입지를 갖춘 낡은 건물 하나가, 지금은 새로운 가능성의 시작점이 될 수 있습니다. 제 경험상, 가장 후회하는 시점은 기회를 놓친 그 순간입니다.

 

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