종부세 기준 비거주 1주택 12억으로 유지, 세제개편안 달라진 내용

종부세 기준이 세제개편안 수정으로 어떻게 달라지는지 정리했습니다. 비거주 1주택 공제 12억 원, 실거주 14억 원, 세 부담 상한 150% 유지 내용을 확인하세요.

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종부세 기준, 비거주 1주택도 12억 원 유지

2026년 세제개편안에서 비거주 1세대 1주택자의 종부세 기본공제는 12억 원으로 유지됩니다. 당초 9억 원으로 낮추려던 정부안이 수정됐고, 세 부담 상한도 200%가 아닌 150%를 유지합니다. 정부는 9월 1일 국무회의에서 종합부동산세법 등 세법 개정안을 확정했는데요. 다만 법률 개정 사항은 국회 심사를 거쳐야 하므로 현재 확정된 정부안과 실제 시행되는 법률은 구분해서 봐야 합니다.

 

핵심은 간단합니다. 비거주 1주택자는 12억 원, 실거주 1주택자는 14억 원의 기본공제 방향이 유지되고, 세 부담 상한은 150%로 되돌아갑니다.

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종부세 기준, 무엇이 달라졌나

이번 수정안에서 가장 눈에 띄는 부분은 비거주 1주택자의 공제액 원상복구입니다.

 

구분	당초 개편안	수정 정부안
실거주 1주택	14억 원	14억 원
비거주 1주택	9억 원	12억 원
비거주 부부 공동명의	각 4억 원	각 6억 원
세 부담 상한	200%	150%

 

실거주 1주택자는 당초 개편안대로 기본공제가 12억 원에서 14억 원으로 확대됩니다. 반면 비거주자는 9억 원으로 낮추려던 방안이 철회돼 기존 12억 원을 유지합니다. 부부 공동명의 역시 차이가 있는데요. 비거주 공동명의 1주택자는 각 6억 원씩, 합산 12억 원 수준으로 공제받는 방향입니다.

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실제 종부세 계산에서 중요한 부분

종부세는 단순히 집값에서 공제액을 빼는 방식으로 세금이 끝나는 것이 아닙니다. 기본적으로 공시가격에서 기본공제액을 차감한 뒤 공정시장가액비율을 적용하여 과세표준을 산출합니다.

 

예를 들어 공시가격이 20억 원인 비거주 1주택자라면 기본공제 12억 원을 적용할 경우 공제 후 금액은 8억 원입니다. 이후 공정시장가액비율 등을 적용하여 최종 과세표준을 계산합니다. 따라서 집값이 12억 원을 넘으면 바로 종부세를 많이 낸다는 식으로 이해하면 안 됩니다. 공시가격, 공제액, 공정시장가액비율, 세율, 세 부담 상한을 함께 확인해야 합니다.

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실무에서 가장 많이 놓치는 부분

이번 세제개편안에서 특히 주의할 것은 비거주라는 이유만으로 무조건 9억 원 공제가 적용되는 것은 아니라는 점입니다. 정부가 당초 비거주 차등을 추진한 배경에는 실거주 중심의 과세 원칙이 있었습니다.

 

하지만 직장 이동, 취학, 질병, 해외 체류, 부모 봉양 등 현실적인 사유로 주택에 거주하지 못하는 사례가 많다는 의견이 제기됐습니다. 이 때문에 향후 시행령에서 손주 돌봄 등 부득이한 비거주 사유를 추가 인정하는 방안도 검토될 수 있습니다.

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종부세 기준 체크리스트

• 비거주 1주택 기본공제 → 12억 원 유지
• 실거주 1주택 기본공제 → 14억 원
• 세 부담 상한 → 150%