위반건축물 건물 매매 시 꼭 확인해야 할 주의사항

위반건축물 건물 매매 시 꼭 확인해야 할 주의사항

 

 

얼마 전, 지인을 통해 괜찮은 수익형 부동산 매물을 소개받은 적이 있습니다. 외관도 깔끔했고 위치도 나쁘지 않아 계약을 진지하게 고민하고 있었죠. 그런데 자세히 살펴보니 겉으로는 알 수 없었던 문제가 숨어 있었습니다. 바로 위반건축물이었던 것입니다. 허가 없이 내부 구조가 변경된 상태였고, 이는 큰 리스크가 될 수 있었습니다.

 

이처럼 외형만으로는 알아채기 어려운 위반사례는 의외로 자주 발생합니다. 특히 오래된 건물이나 리모델링이 이루어진 매물의 경우에는 더욱 주의가 필요합니다. 겉으로는 멀쩡해 보여도, 건축법을 위반한 부분이 있다면 향후 법적 문제나 재산상 손실로 이어질 수 있기 때문입니다.

 

 

위반건축물, 어떤 의미일까요?

‘위반건축물’이란 허가받지 않고 증축하거나, 구조를 임의로 변경했거나, 법정 기준을 어긴 건축물을 뜻합니다. 외관만으로 이를 판별하는 건 어렵기 때문에, 해당 건축물이 적법하게 지어진 것인지는 건축물대장이나 지자체의 행정정보를 통해 확인하셔야 합니다.

특히 이행강제금 부과 이력이나 행정처분 내역을 체크하는 것이 중요한데요, 이는 해당 관청의 건축과에 문의하시면 비교적 쉽게 확인할 수 있습니다.

 

 

계약 전 반드시 확인해야 할 사항

1. 건축물대장과 현황 비교
   실제 건물의 구조와 대장상의 정보가 일치하는지 확인하셔야 합니다. 만약 내부가 무단으로 개조됐거나, 옥상에 불법 구조물이 있는 경우 위반 가능성을 의심해볼 수 있습니다.
2. 용도지역 및 허용된 용도 확인
   토지이용계획확인서를 통해 해당 부지가 어떤 용도로 지정되어 있는지도 살펴보시기 바랍니다. 허용되지 않은 용도로 사용 중이라면 문제가 될 수 있습니다.
3. 이행강제금 및 처분 이력 조사
   위반사항이 있는 경우, 건축주에게 일정 금액의 이행강제금이 부과되며, 이 책임은 향후 매수자에게 넘어올 수 있습니다. 계약 전 꼭 확인이 필요합니다.
4. 전문가의 현장 점검 활용
   일반인 입장에서는 위법 여부를 판별하기 쉽지 않습니다. 가능하다면 건축사나 감정평가사의 자문을 받아보시는 것을 권장드립니다.

 

 

위반건축물을 매수했을 때 발생할 수 있는 문제

위반사항이 있는 건물을 매수하게 되면 금융기관의 담보대출이 제한되거나 거절되는 일이 발생할 수 있습니다. 일부 은행에서는 아예 대출심사에서 탈락시키기도 하죠. 또한 철거명령, 행정소송, 자산가치 하락 등의 여러 문제가 따라올 수 있어 투자 목적이든 실거주 목적이든 간에 반드시 조심하셔야 합니다.

 

 

 

위반 사항, 정리할 수 있을까요?

경우에 따라서는 건축법 위반사항을 자진정비 절차를 통해 시정할 수 있습니다. 물론 모든 경우에 가능한 것은 아니며, 관련 법령과 지자체의 판단에 따라 달라집니다. 단순한 구조 변경이라면 정비가 가능할 수도 있지만, 대규모 무단 증축이라면 철거를 요구받을 수 있습니다.

 

그렇기 때문에 계약 전에 “위반사항이 시정 가능한지 여부”에 대한 전문가의 의견을 확인하시고, 가능하다면 매도자 측이 이를 정비한 후 거래가 이뤄지도록 조율하시는 것이 좋습니다.

계약서에는 반드시 특약사항을 넣으세요

계약서에 ‘현재 건축물 상태는 적법하며, 이후 발생하는 위반 사실에 대한 모든 책임은 매도자에게 있다’는 문구를 특약으로 삽입하는 것이 매우 중요합니다. 이 조항은 이후 발생할 수 있는 법적 분쟁에서 강력한 보호 장치가 될 수 있습니다.

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마무리하며

위반건축물은 단순히 “불법”이라는 이유로 무작정 피해야 할 대상은 아닙니다. 다만, 정확한 정보 확인과 사전 점검이 반드시 필요하다는 점에서 접근 시 주의가 요구됩니다. 특히 처음 부동산 거래를 진행하시는 분들은 위치나 외형보다는 건축물의 합법성 여부를 우선으로 따져보시는 것이 바람직합니다.

 

저 역시 이와 같은 상황을 겪으면서 값이 저렴하다는 이유만으로 성급히 계약을 진행하는 것이 얼마나 위험한 선택인지 체감할 수 있었습니다. 부동산 거래는 단순한 계약이 아니라 ‘책임’이 따르는 결정입니다. 꼼꼼한 확인과 사전 조사만이 불필요한 위험을 피하는 가장 확실한 방법입니다