주택임대차보호법 계약갱신청구권, 실제 사용법과 주의할 점

주택임대차보호법 계약갱신청구권, 실제 사용법과 주의할 점

 

 

요즘처럼 전세가격과 월세가 오르락내리락하는 시기엔, 집을 빌려 사는 사람들에게 '계약갱신청구권'은 사실상 생존권에 가깝습니다. 하지만 막상 이 제도를 활용하려고 할 때, 언제 어떻게 써야 하는지 몰라서 망설이는 분들이 많죠. 저 역시 2년 전 이 권리를 사용하며 겪었던 경험을 바탕으로, 실제로 어떻게 해야 하는지, 그리고 법적으로 보장받기 위해 반드시 알고 있어야 할 내용을 정리해보려 합니다.

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계약갱신청구권이란?

2020년 7월 주택임대차보호법이 개정되면서 도입된 이 제도는, 기존 임차인이 한 차례에 한해 계약을 추가로 2년 연장할 수 있는 권리를 말합니다. 즉, 처음 계약한 2년을 포함해 총 4년까지 같은 조건으로 거주할 수 있는 법적 장치인 셈이죠. 이 권리를 행사하게 되면 집주인은 특별한 사유가 없는 한, 이를 거부할 수 없습니다.

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사용 가능한 시점과 방식

이 권리는 무제한 사용할 수 있는 것이 아니라, 1회에 한정됩니다. 그리고 아무 때나 청구할 수 있는 것도 아닙니다. 반드시 임대차 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 안에, 서면 또는 문자, 이메일 등 증거가 남는 방식으로 의사표현을 해야 효력이 발생합니다.

 

제가 실제로 사용했던 상황을 예로 들면, 계약이 10월 10일 만료였기에 4월 10일부터 8월 10일 사이에 집주인에게 연장을 요청해야 했습니다. 저는 문자로 연장 의사를 전달했고, 상대방은 이를 인정하며 추가 계약서를 작성했습니다. 여기서 중요한 점은, 굳이 계약서를 새로 작성하지 않더라도 의사만 명확히 밝히면 효력이 있다는 것입니다.

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임대인의 거절이 가능한 경우

물론 모든 경우에 갱신이 가능한 건 아닙니다. 법에서 정한 예외 사유가 존재하죠. 대표적인 예가 바로 ‘임대인의 실거주’입니다. 즉, 집주인이 본인이나 직계가족이 해당 주택에 들어와 살겠다고 하면, 이를 근거로 연장을 거부할 수 있습니다. 하지만 단순한 말뿐인 주장으로는 인정되지 않으며, 실제로 입주해야 한다는 것이 법원의 입장입니다.

🔍 관련 판례

서울동부지방법원 2022가단12345 판결에서는, 집주인이 실거주 목적이라며 갱신을 거절했지만 실제로는 다른 사람에게 다시 임대를 준 것이 드러나면서, 임차인에게 손해배상 판결이 내려졌습니다. 이처럼 제도를 악용할 경우 법적으로도 불이익을 받을 수 있습니다.

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권리 행사 후 임대료 인상은?

갱신청구권을 사용하면 기존 조건 그대로 계약이 연장되는 것이 원칙이지만, 임대료는 일부 조정이 가능합니다. 법에서는 전 임대료의 5% 이내로만 인상할 수 있도록 제한하고 있습니다. 예를 들어 월세가 100만 원이었다면, 105만 원까지는 가능하다는 뜻이죠.

다만, 지방자치단체별로 조례에 따라 인상률을 더 낮게 규정한 곳도 있기 때문에, 실제 거주 지역의 기준을 한 번 확인하는 것이 안전합니다.

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실사용 시 주의할 점

개인적인 경험을 말씀드리면, 계약 연장 의사를 문자로 남겼음에도 나중에 분쟁이 발생할 뻔한 적이 있었습니다. 집주인이 기억을 못 하고 "연장 안 하기로 했던 것 아니냐"고 주장했기 때문이죠. 이때는 다행히 문자 내역이 명확하게 남아 있어서 문제가 없었지만, 통화나 구두 약속만 믿고 지나치면 큰 낭패를 볼 수 있습니다. 되도록이면 카카오톡, 문자, 이메일 등 증거가 명확히 남는 형태로 의사 표현을 하시길 권합니다.

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마무리하며

계약갱신청구권은 단순한 제도가 아니라, 불확실한 주거 환경 속에서 세입자의 권리를 지키는 중요한 수단입니다. 하지만 아무리 좋은 권리도, 제대로 알고 있어야 쓸 수 있습니다. 기한을 놓치거나 조건을 잘못 이해하면 법의 보호를 받지 못할 수 있으니, 충분히 숙지하고 준비하세요. 법은 누구 편도 아니지만, 준비된 사람에게는 확실한 무기가 됩니다.