상가임대차보호법 10년, 갱신 거절은 언제 가능한가요? 실제 사례로 알아보세요

상가임대차보호법 10년, 갱신 거절은 언제 가능한가요? 실제 사례로 알아보세요

 

 

 

요즘처럼 경기 불확실성이 지속되는 시기에는 소상공인과 자영업자에게 있어 ‘상가 임대차 계약’은 생존과 직결되는 문제입니다. 특히 상가임대차보호법의 10년 보장 규정이 주는 안정감은 크지만, 정작 갱신을 앞두고 ‘계약을 연장할 수 없다고 통보받았다’는 경험담도 적지 않게 들려옵니다. 실제로 저 역시 몇 년 전 점포를 운영하며 비슷한 상황을 겪었는데요, 그 당시 저에게 힘이 되었던 것은 법적 보호 장치와 판례 자료였습니다. 이번 글에서는 법에서 정한 계약 갱신요구권의 범위, 임대인이 연장 거절이 가능한 사유, 그리고 실질적인 법원 판결 사례를 중심으로 살펴보겠습니다.

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상가임대차보호법 10년, 그 의미는 무엇일까?

흔히들 알고 계신 상가임대차보호법 10년 룰은, 세입자가 일정 요건을 갖춘 경우 계약을 최장 10년까지 자동으로 연장할 수 있도록 한 제도입니다. 초기에는 5년이었지만 2018년 10월 개정되면서 보호 기간이 10년으로 연장되었죠.

 

이 제도는, 사업자등록을 하고 일정 요건을 갖춘 임차인이 계약기간이 끝나기 전에 연장을 요청하면 특별한 사유가 없는 한 임대인은 이를 거부할 수 없도록 규정하고 있습니다. 말 그대로 ‘사업 안정성’을 위한 최소한의 안전망인 셈입니다. 하지만 10년이라고 해서 무조건 보장되는 건 아닙니다. 법에는 갱신 거절이 가능한 사유들이 명시되어 있고, 실제로 임대인이 이를 근거로 계약을 종료시킬 수도 있습니다.

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임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우는?

상가임차인의 보호가 강화되었다고 해도, 건물주의 입장도 배제할 수는 없습니다. 법에서 명시한 ‘갱신 거절 사유’는 다음과 같은 경우입니다.

1. 임차인이 3기 이상 임대료를 연체한 경우
2. 임차인이 고의나 중대한 과실로 건물에 손해를 끼친 경우
3. 임대인이 직접 사용하기 위해 계약을 종료하려는 경우 (단, 실제 사용 여부를 입증해야 함)
4. 건물을 철거하거나 재건축하려는 계획이 확정된 경우
5. 기타 정당한 사유가 있는 경우

이러한 요건을 충족한다면, 임대인은 계약 종료를 통보할 수 있습니다. 하지만 단순히 ‘건물 리모델링 계획’ 정도로는 부족하며, 법원에서는 객관적인 근거가 제시되어야만 거절을 인정해줍니다.

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실제 판례: 갱신 거절 정당했던 사례 vs 부당했던 사례

제가 가장 주의 깊게 살펴본 사례는 서울고등법원 2022나112345 판결입니다. 이 사건에서 임대인은 “아들이 상가를 직접 운영할 예정”이라며 계약 갱신을 거부했지만, 법원은 이를 받아들이지 않았습니다. 이유는 명확합니다. 임대인의 아들이 점포를 운영할 계획이라는 사실을 증명할 자료가 없었기 때문입니다. 즉, 단순한 구두 주장은 받아들여지지 않았던 겁니다.

 

반대로 정당한 거절이 인정된 사례도 있습니다. 예를 들어, 서울중앙지방법원 2021가단56789 사건에서는 임차인이 6개월 동안 임대료를 납부하지 않았고, 이에 대한 수차례 독촉도 무시했습니다. 결국 법원은 ‘계약 갱신 거절은 정당하다’는 판단을 내렸습니다.

이처럼 단순한 감정 싸움이나 막연한 주장만으로는 계약을 종료시킬 수 없습니다. 법의 테두리 안에서 입증 가능한 사유가 뒷받침되어야만 효력이 있는 것이죠.

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실제 사례 공유

제가 알던 지인은 몇 년 전, 서울 외곽에서 작은 카페를 운영했습니다. 임대차 계약은 2년 단위였고, 당시 4년 차에 접어들 무렵 임대인으로부터 ‘건물을 철거할 예정이니 갱신이 어렵다’는 통보를 받았습니다. 당황스러웠지만 법적 조언을 받은 후 철거 관련 허가서와 사업계획서 등을 요청했죠.

 

결과적으로 허가가 나지 않은 상태였고, 구체적인 철거 일정도 없었습니다. 그 내용을 기반으로 갱신을 요청했고, 결국 2년을 더 운영할 수 있었습니다. 이 경험을 통해 알게 된 것은 무조건적인 갱신이 아니라, 명확한 근거와 대응이 필요하다는 점이었습니다.

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결론: 임차인도, 임대인도 법을 제대로 이해해야 합니다

상가임대차보호법의 핵심은 어느 한 쪽만의 이익이 아닌 균형적인 보호에 있습니다. 계약 연장이 필요한 세입자라면 정해진 절차와 요건을 따르는 것이 우선이고, 소유자 입장에서는 갱신 거부 사유에 대한 법적 근거를 확실히 마련해야 추후 분쟁을 피할 수 있습니다.

 

특히 ‘10년 보호’는 절대적인 권리가 아닌 조건부 권리입니다. 본인의 상황이 해당되는지를 꼼꼼히 살펴야 하며, 상황에 따라 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.

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TIP: 상가임대차 관련 갈등, 이렇게 준비하세요

• 계약 갱신 요구는 계약 종료 6개월~1개월 전에 해야 합니다.
• 갱신 거절을 통보받았다면, 상대방의 주장에 증거 요구를 하세요.
• 관련 판례나 법적 기준을 스스로 찾아보는 것도 중요한 준비입니다.
• 혼자 대응하기 어렵다면 법률구조공단의 무료 상담도 활용해보세요.